Sector inmobiliario no repunta: 31 meses para agotar el stock disponible impacta en inversiones futuras

El sector inmobiliario en Chile está atravesando una de las peores crisis en décadas, caracterizada por una caída significativa en la inversión, un alto stock de viviendas sin vender y tasas de interés elevadas que desincentivan la compra de propiedades. La situación actual refleja un escenario complejo que afecta tanto a la oferta como a la demanda, y plantea serios desafíos para el futuro inmediato de la industria en donde varias de las empresas han tenido que reorganizarse financieramente o simplemente cerrar.

Qué Observar. Durante 2023, la inversión en el sector de viviendas mostró un retroceso del 5,6%, y las proyecciones no mejoran para este año. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) espera que la alta incertidumbre económica, el difícil acceso al crédito y los altos costos de construcción lleven a una caída del 6,4% este año.

• El gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción, Nicolás León, advierte que el alto stock de viviendas y departamentos sin vender impactará negativamente en las cifras de inversión.
• León explica que la inversión inmobiliaria representa cerca del 77% de la inversión total en vivienda y algo menos de un tercio de la inversión total en construcción.
• Esta baja ya se refleja en la entrada de nuevas viviendas al mercado. En el segundo trimestre de 2024 ingresaron 4.999 unidades, lo que implicó un descenso de 6% respecto del mismo período de 2023.

Venta de viviendas. En el primer trimestre de 2024, las ventas de vivienda tuvieron un retroceso de 13%, registrando uno de los peores niveles de comercialización de la última década y alcanzando un nivel de 31 meses para agotar la oferta disponible, lo que alcanzó un récord al cerrar 2023 con 67 mil unidades nuevas sin vender.

• En el segundo trimestre de 2024, la oferta de viviendas registró un descenso del 2% respecto al mismo periodo del año anterior, alejándose del récord histórico de unidades disponibles de viviendas nuevas en el país.
• Las ventas en Santiago, de acuerdo a la cifra más actualizada que se tiene, disminuyó 15% en comparación con el segundo trimestre del año pasado. Este resultado se explica por un peor desempeño de la venta de departamentos (-17%) y de casas (-2%).
• En el segundo trimestre, el 66% de los departamentos vendidos estaba terminado o en terminaciones. La venta en blanco concentró sólo el 7% de la demanda.
• A pesar de tener niveles históricamente altos de stock de viviendas, los precios promedio en el mercado se han estabilizado por la acción de dos factores. En primer término, las viviendas terminadas se están vendiendo en general con descuentos. En segundo lugar, la oferta nueva que ingresó en los últimos dos años viene con valores más altos porque le afectó el incremento de costos de materiales.

Acceso al crédito. El principal factor que explica el bajo nivel de ventas es el acceso al crédito hipotecario. Desde fines de 2021, las tasas de interés han aumentado considerablemente, y con ello, el dividendo de los préstamos hipotecarios ha subido más del 60%, excluyendo a muchos hogares de ingreso medio del mercado de crédito. Por ejemplo, para una vivienda de 3.000 UF, en 2021 se podía conseguir un dividendo de $300.000 pesos ($1.200.000 de ingreso), mientras que hoy el dividendo de esa misma vivienda equivale a $460.000 ($1.800.000 de ingreso).

• De esta manera, gran parte de los hogares de ingreso medio quedaron excluidos del mercado de crédito por no calificar por sus ingresos.
• Para los inversionistas, la compra de viviendas para renta es poco atractiva debido a que el canon de arriendo no alcanza a cubrir el dividendo. Tema que impulsó de manera importante las compras de vivienda antes de la pandemia.

Telón de fondo. El economista de Gemines Consultores, Tomás Izquierdo, describe la situación como una de las crisis más largas de la industria. “Esperamos una recuperación muy lenta, en el contexto de demanda débil, tanto por lenta recuperación del mercado laboral como por un problema más serio de acceso a la vivienda”, señala Izquierdo.

• Entre las razones de este deterioro está que el ingreso de las familias ha crecido sistemáticamente por debajo de la trayectoria del precio de las viviendas, a lo cual se suma un acceso más restrictivo al crédito hipotecario, con tasas mucho más altas.
• En cuanto a la oferta, Izquierdo menciona que la industria está muy golpeada, con un sobre stock significativo y dificultades para acceder a financiamiento para nuevas inversiones. Los permisos de edificación están en su nivel más bajo desde que hay registros, y los niveles de comercialización han alcanzado los peores niveles de la década.
• Este panorama lo ratifica la empresa constructora Besalco. En su informe financiero sostiene que en Chile los cierres de negocios continúan contraídos, explicado por la situación económica del país, que sigue generando dificultades en el acceso al crédito de los compradores y mayores tasas de interés.

Lo que viene. Para el mercado de Gran Santiago, Nicolás León -de la CChC- espera que la demanda por vivienda se estabilice en los próximos años en niveles todavía inferiores a sus promedios históricos. Se estima un crecimiento del 2% para finales de 2024, y una mejora en las ventas del 5% para 2025, suponiendo mejores condiciones de acceso al financiamiento.

• No obstante, la decisión de inversión futura no solo depende de la contingencia macroeconómica, sino también del tiempo de construcción y de las expectativas en torno a la duración o persistencia del actual escenario de elevados niveles de stock y menor demanda.
• “Manteniendo constantes los efectos adversos de la permisología, entre otros factores regulatorios que inciden en los tiempos de construcción, las perspectivas de inversión mejoran para 2025 en comparación con 2024” sostiene León.
• De acuerdo a datos de la consultora TOCTOC, entre julio-septiembre de 2024 vencerán permisos de edificación en la Región Metropolitana de 319 proyectos inmobiliarios (221 de edificios y 98 de casas), lo que representa 41% del total de las obras de la capital, la cifra más alta de la historia de la industria.
• Esto representa a 43.908 unidades de departamentos que perderán su permiso de edificación, obras que están en las comunas de La Florida, Santiago, Ñuñoa, La Pintana y Macul. En la misma situación se encuentran 9.418 unidades en proyectos de casas ubicados en Colina, Padre Hurtado, Lampa, Puente Alto y Buin.

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