Expertos visualizan una reactivación de la industria de fondos inmobiliarios

En el webinar “Fondos de inversión inmobiliarios: Desafíos, Regulación y Futuro”, organizado por SURA Investments y Ex-Ante, se analizaron las oportunidades, desafíos y perspectivas futuras de los fondos de inversión inmobiliarios. La presidenta de la CMF, Solange Berstein, destacó que la industria de fondos de inversión inmobiliarios cumple un rol clave en el financiamiento del desarrollo económico, pero advirtió que algunos gestores están usando fondos mutuos de alta liquidez para invertir en inversiones ilíquidas, generando un riesgo de descalce.

Qué observar. Durante el webinar organizado por SURA Investments y Ex-Ante, la presidenta de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), Solange Berstein, abordó los desafíos de los fondos de inversión inmobiliarios (FII), destacando su importancia para el desarrollo económico, pero advirtiendo sobre prácticas que podrían poner en riesgo la estabilidad del sistema.

• “En lo más reciente, los fondos de inversión inmobiliarios han estado marcados por un ciclo económico adverso, que afectó significativamente el resultado de sus inversiones, en especial a fines de 2023, para fondos de renta. Esto se ha ido recuperando, especialmente en los fondos de renta que son los más importantes”, señaló.
• Uno de los puntos que más atención generó fue su llamado a revisar la oferta de liquidez en estos fondos. “La oferta de liquidez que haga el manager a los inversionistas en fondos debe ser consistente con el grado de iliquidez del activo subyacente”, sostuvo Berstein.

Liquidez versus naturaleza de los activos.La presidenta de la CMF puso foco en una práctica que ha ido ganando terreno: la utilización de fondos mutuos de alta liquidez como vehículos para invertir en fondos de inversión que poseen activos de baja liquidez, como los inmuebles. Esto, dijo, genera un “liquidity mismatch” que podría afectar a los inversionistas si no se gestiona adecuadamente.

• “Estamos supervisando la incipiente comercialización de fondos de inversión en activos alternativos a través de cuotas de fondos mutuos”, explicó. La autoridad enfatizó que estas estructuras deben ser coherentes con el horizonte de inversión y el perfil de riesgo del producto.

La industria y su rol en la economía. Pese a las alertas, Berstein recalcó que la industria ha tenido un crecimiento significativo desde la entrada en vigor de la Ley Única de Fondos (LUF), y que los fondos inmobiliarios han jugado un papel relevante al canalizar recursos hacia proyectos de largo plazo.

• “La industria de fondos cumple un rol clave, al canalizar recursos hacia proyectos que contribuyen al crecimiento económico, generando oportunidades de inversión para quienes tienen capacidad de ahorro”, afirmó.

La agenda regulatoria. En línea con su diagnóstico, Berstein explicó que la CMF está avanzando en una agenda normativa que busca modernizar el marco regulatorio de los fondos de inversión. Entre las medidas destacadas mencionó:

• Las normas de carácter general N°507 y N°510, que refuerzan la gobernanza y la gestión de riesgos en las administradoras generales de fondos.
• El desarrollo de un Manual de Sistema de Información de Fondos.
• La sistematización y modernización de las normas que rigen a las AGF y sus productos, alineadas con los principios de IOSCO en materia de valorización, publicidad, comercialización y activos ilíquidos.

La mirada de los expertos. A pesar del escenario complejo de los últimos años, los expertos convocados coincidieron en que lo peor ya pasó. En un conversatorio moderado por el director de Ex-Ante, Cristián Bofill, coinciden que debería comenzar a mejorar esta industria.

• Pablo Urzúa, country manager de SURA Investments en Chile, quien abrió el webinar, destacó la importancia que tiene esta industria para el país, tanto desde la perspectiva del desarrollo económico como también desde la mirada de las personas.
  • El ejecutivo analizó el ciclo económico que viven los fondos de inversión inmobiliarios, y destacó que el actual tuvo un peak en 2019 “con una acelerada caída en su dinamismo, debido principalmente a elevadas valorizaciones en los distintos tipos de activos en el mundo inmobiliario, como residencial, comercial, oficinas e industriales”.
• Daniel Kiverstein, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, fue claro: “El mercado será más pequeño y distinto al que conocíamos”. Afirmó que la separación entre las curvas de oferta y demanda de viviendas desde 2019 —producto del alza de costos de materiales y suelo, sumado a restricciones de financiamiento— impuso un nuevo paradigma. “Acceder a un crédito hipotecario exige hoy cerca del 80% del ingreso familiar, el doble que hace cinco años”, dijo.
  • Ante esto, propuso innovar con productos financieros más flexibles, como arriendos con opción de compra o créditos hipotecarios adaptables, y destacó el rol creciente de los fondos de deuda como mecanismo de apoyo a los desarrolladores.
• Patricio Jaramillo, economista y director de Riesgo Financiero de PwC, advirtió que las exigencias regulatorias postcrisis financiera, como Basilea III, deben calibrarse mejor para evitar castigar innecesariamente al sector. “Las normas locales son, en el margen, más exigentes que las europeas. Hay espacio para revisar ponderadores y factores de riesgo sin comprometer la estabilidad”, señaló.
  • También puso énfasis en que el sector construcción e inmobiliario representa el 7% del PIB, el 10% del empleo y el 60% de la inversión. “Es un sector procíclico: cuando va bien, impulsa a la economía, y viceversa”.
  • “La economía chilena ha corregido sus principales desequilibrios macroeconómicos, y el sistema financiero sigue siendo profundo y sólido”.
• Ruperto Lira, gerente de Portafolio Real Estate de SURA Investments, distinguió entre shocks macroeconómicos transitorios y transformaciones estructurales. Afirmó que mientras sectores como oficinas han sido golpeados por el teletrabajo, el segmento industrial muestra dinamismo gracias al e-commerce. “Eso sí parece un cambio más permanente”, sostuvo.
  • También recalcó que el mercado está mostrando signos de reactivación: “Vemos estabilidad en los ingresos de los activos de renta, mejores condiciones de financiamiento y una ventana de oportunidad por las valorizaciones ajustadas”.
  • “Estamos en el inicio de un ciclo de reactivación en la industria, especialmente en el mercado de renta inmobiliaria, lo que nos lleva a pensar que estamos en el inicio de un nuevo ciclo de fondos inmobiliarios”, dijo.

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