Mercado inmobiliario de EE.UU. muestra señales de estabilidad, pero aún con desafíos estructurales

Tras años marcados por alzas de tasas, inflación y sobreoferta en algunos segmentos, el sector inmobiliario estadounidense comienza a estabilizarse. El multifamily sigue siendo el motor de crecimiento, especialmente en el Sun Belt, aunque persisten desafíos ligados a la baja rotación y el encarecimiento del acceso a la vivienda.

Estabilidad tras la tormenta. Después de un periodo desafiante, el segundo trimestre de 2025 reflejó mayor estabilidad en el mercado inmobiliario estadounidense, con fundamentos sólidos en la mayoría de los segmentos. Aunque algunos submercados multifamily e industriales aún muestran debilidad por el exceso de oferta, la fuerte caída en nuevos inicios de construcción allana el camino para una recuperación gradual.

• La evaluación corresponde a TA Realty, gestora estadounidense con activos bajo administración por US$18.300 millones, que ve al mercado posicionado para un crecimiento estable en medio de una economía en evolución.
• La Reserva Federal mantuvo un enfoque prudente en 2025. Tras reducir en 100 puntos base la tasa de interés a fines de 2024, la mantuvo entre 4,25% y 4,50% durante el primer semestre de este año, debido al repunte de las expectativas inflacionarias ante políticas arancelarias impulsadas por la administración Trump.
• Con señales de debilitamiento en el empleo, el mercado espera nuevos recortes a partir de septiembre, con una tasa terminal proyectada de entre 3,50% y 3,75% para 2026.

Multifamily: menos construcción, más absorción. El sector residencial multifamily enfrentó una ola histórica de nuevas unidades, que alcanzó su peak a mediados de 2024. La tasa de vacancia llegó a 8,2% a fines del año pasado, pero ha venido bajando conforme la demanda se mantuvo sólida. La nueva construcción, en tanto, cayó 45% respecto del promedio pre pandemia.

• El crecimiento de los arriendos se ha mantenido cerca del 1% durante ocho trimestres consecutivos, mientras que en ciudades como Austin, Charlotte y Atlanta -las más afectadas por sobreoferta- los propietarios han priorizado ocupar las unidades antes que subir precios.
• A mediano plazo, el panorama es favorable: los altos precios de viviendas unifamiliares y la formación de nuevos hogares jóvenes (Millennials y Gen Z) siguen impulsando la demanda de arriendo. Con menor construcción en camino y una absorción sólida, se espera que el mercado se vuelva más ajustado y que las rentas retomen su crecimiento hacia 2026.
• En capitales, el volumen de transacciones alcanzó US$35.000 millones en el segundo trimestre, apenas 8% por debajo del promedio pre pandemia. La venta de activos individuales creció 15% en un año, reflejando una recuperación del apetito inversionista.
• Las expectativas que entrega TA Really recoge las actuales perspectivas que se ven en el mercado, pero no es una recomendación para invertir, advierte la gestora.

Sun Belt: foco de crecimiento e inversión. Pese a los vaivenes, el sector multifamily se mantiene resiliente gracias a la demografía y el mejor equilibrio entre oferta y demanda. Las zonas del Sun Belt -como Dallas, Houston, Tampa, Charlotte o Atlanta- concentran gran parte de la absorción del sector, impulsadas por el dinamismo económico y la migración interna.

• Según proyecciones de TA Realty, la población entre 30 y 44 años -clave para la renta- crecerá 0,5% anual a nivel nacional en los próximos cinco años. En ciudades como Charlotte y Austin, ese crecimiento será de 2,3% y 1,8%, respectivamente. En contraste, mercados tradicionales como Chicago o Los Ángeles quedarían rezagados.
• Este grupo etario prefiere arrendar por razones de costo y estilo de vida, lo que impulsa la velocidad de colocación y da mayor estabilidad a los ingresos del sector.
• La absorción neta en 2024 fue de 550.000 unidades, el segundo nivel más alto en la historia. Aunque se espera que esta cifra se modere, seguirá por encima de los promedios históricos, lo que refuerza las oportunidades de inversión en multifamily.

El arriendo como alternativa estructural. Desde 2020, el arriendo ha subido 17,5%, mientras que el costo de ser propietario -incluyendo impuestos y seguros- se disparó 80%. La brecha de asequibilidad ha hecho que arrendar sea una solución más costeable, reforzando una tendencia de largo plazo.

• De hecho, según el Censo de EE. UU., en los últimos dos años han crecido más los hogares arrendatarios que los propietarios. A esto se suma que los niveles de rotación de arrendatarios y salidas hacia la compra de vivienda alcanzaron mínimos históricos en 2024.
• A largo plazo, el multifamily ha demostrado ser una clase de activo con buen retorno y menor volatilidad que otros sectores inmobiliarios, como oficinas o retail. Con una rentabilidad anual promedio de 8,1% en los últimos 40 años y una volatilidad de 7,3%, supera al índice NCREIF y ofrece una combinación atractiva de protección y flujo estable para inversionistas.

La trampa de las tasas bajas. Un fenómeno reciente es el llamado “lock-in effect”, que se produce cuando los propietarios no venden para no perder sus hipotecas con tasas más bajas. Esto está afectando la rotación y la liquidez del mercado.

• La edad promedio del comprador primerizo llegó a 38 años en 2024 (récord histórico), y su participación en el mercado cayó al 24%, el nivel más bajo desde que se tienen registros. En 2010, representaban el 50% de las compras.
• Estos factores están alargando el ciclo de vida del arrendamiento y aportan estabilidad a los flujos del sector multifamily, que se consolida como un refugio atractivo en un contexto económico aún incierto.

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