Harrison Street: las tendencias que mueven el mercado inmobiliario en EE.UU.

La gestora estadounidense advierte que la demanda de arriendos multifamiliares sigue alta y que activos alternativos como residencias para adultos mayores, data centers y housing estudiantil concentran oportunidades. El efecto “lock-in” seguirá limitando la liquidez del mercado inmobiliario.

Qué observar. Harrison Street, gestora de activos alternativos con sede en Chicago, considera que la volatilidad en los mercados de tasas y acciones ha disminuido en la medida que la economía de EE.UU. muestra signos de desaceleración.

• A pesar del impacto previo de las alzas de tasas y de la inflación, no ven señales de recesión y creen que el mercado se encamina a nuevos máximos históricos en las bolsas.
• La firma proyecta recortes de entre 4 y 25 puntos base en los próximos 12 meses, en línea con una curva de rendimiento más invertida. Este escenario podría reducir los costos de financiamiento y estimular el cierre de operaciones en el sector inmobiliario.
• Sin embargo, advierte que el crédito bancario sigue restringido: el crecimiento anual de préstamos para bienes raíces comerciales (CRE) entre los bancos apenas alcanzó un 1% en junio, frente al 5% promedio de la última década.

Mercado multifamiliar sólido. El segmento multifamiliar continúa mostrando fundamentos sólidos. De acuerdo con datos de Yardi Matrix, la tasa nacional de ocupación alcanzó un 94,6% en mayo. La demanda está impulsada por los altos precios de las viviendas y tasas hipotecarias elevadas, que llevan a más hogares a optar por el arriendo.

• Si bien la construcción de nuevas unidades alcanzó niveles récord en años recientes, Harrison Street señala que el pipeline de desarrollo se está moderando respecto a 2024, lo que podría sostener la estabilidad de la ocupación.
• La inversión en multifamily llegó a US$66 mil millones en el primer semestre de 2025, un alza frente a los US$62 mil millones registrados en igual período del año anterior, según Real Capital Analytics.
• La firma observa que, en el actual escenario, muchos propietarios priorizan mantener la ocupación antes que aplicar alzas agresivas en los arriendos. El crecimiento de rentas se ubica entre 1% y 2% anual, inferior a los niveles de años anteriores.

Oportunidades para inversionistas chilenos. Para Harrison Street, las mayores oportunidades no están necesariamente en el residencial tradicional, sino en los llamados “activos alternativos”, que han mostrado resiliencia en distintos ciclos económicos y han atraído capital institucional de forma creciente.

Entre estos sectores destacan:

• Residencias para adultos mayores: con una oferta insuficiente y demanda récord debido al envejecimiento de los baby boomers.
• Data centers: impulsados por la acelerada digitalización de las economías y el auge de la inteligencia artificial.
• Housing estudiantil: con alta demanda en universidades públicas líderes, donde la oferta de residencias suele ser limitada.

El interés institucional por estos sectores ha aumentado tras la inclusión de activos alternativos en índices como el NCREIF, lo que mejora su liquidez.

El auge del “build-to-rent”. Harrison Street identifica un cambio estructural en la percepción del arriendo. “No siempre es una segunda opción; en muchos mercados urbanos y suburbanos es la decisión financiera más racional”, indica.

• Dentro de esta tendencia crece el interés por el “single-family rental” (SFR) y el “build-to-rent” (BTR), proyectos pensados para ofrecer viviendas unifamiliares en régimen de arriendo.
• Estos formatos combinan mayores espacios con la flexibilidad del alquiler, lo que favorece estadías más largas y un perfil de inquilino más estable.
• Para los inversionistas, esto significa la posibilidad de acceder a flujos más previsibles y con menos rotación, lo que refuerza la tesis de inversión a largo plazo.

El freno del “lock-in effect”. Un factor clave que limita la recuperación del mercado de compraventa es el llamado “lock-in effect”. Según datos de la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), el 80% de los propietarios en EE.UU. tienen hipotecas con tasas por debajo del 5%, y un 60% está bajo el 4%.

• En este contexto, pocos están dispuestos a vender y asumir nuevos créditos con tasas entre 6,5% y 7%. Esto ha reducido drásticamente la oferta de viviendas existentes: en 2024 las ventas fueron las más bajas desde 1995, y la oferta de casas nuevas se aproxima a niveles vistos solo en 2007.
• Harrison Street advierte que este efecto seguirá limitando la liquidez y el recambio del mercado hasta que las tasas hipotecarias bajen a niveles cercanos al 5%, o bien surjan políticas públicas que incentiven el movimiento del inventario.

Mirada a futuro. En un entorno global marcado por la incertidumbre geopolítica y cambios en la política comercial, la firma estima que EE.UU. seguirá siendo un mercado atractivo para el capital internacional, pero con un mapa de oportunidades más selectivo.

• La apuesta de Harrison Street pasa por diversificar hacia activos alternativos y formatos residenciales que respondan a cambios estructurales en la demanda, más que a ciclos de corto plazo.
• “Estamos viendo un mercado donde arrendar ya no es una opción secundaria y donde sectores como residencias para adultos mayores, data centers y housing estudiantil seguirán entregando valor consistente a los inversionistas”, resume la gestora.

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