Arrendadores y arrendatarios de viviendas DFL2: quiénes recibirán un beneficio y quiénes pagarán impuesto

La Reforma Tributaria propuesta por el Gobierno incluye una disposición que permite a los arrendatarios descontar de su base imponible anual hasta $450 mil de su alquiler mensual. Pero el dueño de la propiedad estará en la mira del SII. Faltan detalles, porque el Ejecutivo no ha ingresado aún el proyecto de ley.

Qué dice la norma. La Reforma Tributaria incluye una disposición vinculada a las viviendas DFL2 que por un lado es un beneficio y por otro una obligación.

• El beneficio es para quienes arriendan una propiedad (arrendatarios), pues podrán descontar hasta $450 mil mensual de su base imponible anual. Si el arriendo vale, por ejemplo, $800 mil, el beneficio recae sobre los primeros $450 mil. Beneficiaría a quienes deban declarar el Impuesto Global Complementario (IGC), por lo que se trata de las rentas mayores a $786 mil mensuales.
• La obligación recae en los dueños de ese tipo de viviendas que renten (arrendadores) su segunda vivienda DFL2. Deberán reportar los ingresos que reciben por tener esas propiedades en arriendo.

El procedimiento según Hacienda. El Ministerio de Hacienda dice a Ex-Ante que hay 2 millones de personas naturales que son propietarios de de viviendas DFL2. Su composición exacta (cuántos tienen una, dos o más propiedades, por ejemplo) está en análisis.

• La fiscalización deberá efectuarla el Servicio de Impuestos Internos (SII), que entre sus instrumentos cuenta con la declaración jurada del contribuyente.
• Para cobrar el beneficio, el arrendatario deberá proporcionar el contrato de arriendo.
• Si un arrendatario recibe ingresos como empleado por $1,2 millón, el descuento máximo de $450 mil imputable al arriendo podría eventualmente hacerlo “salir del tramo de cobro de impuestos”, dice Hacienda. Esa exclusión se concretaría porque el tramo exento del pago de impuestos a la renta llega hasta las 13,5 UTA, que en julio equivalen a $786 mil.

Las respuestas de Marcel. Este martes el ministro de Hacienda, Mario Marcel, presentó nuevos antecedentes del anuncio tributario ante la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados. Curiosamente solo se trató de una exposición genérica, dado que pese a que la reforma fue comunicada el viernes 1 de julio, el Ejecutivo no ha ingresado ningún proyecto de ley a trámite.

• Parlamentarios de oposición consultaron en forma insistente sobre el impacto del beneficio/obligación asociado a los cambios sobre las viviendas DFL2. En forma transversal, además, llamaron a excluir de la parte obligatoria a los adultos mayores que son propietarios de esas viviendas, pues consideran que se trata de personas que con esos ingresos suplementan los montos de su pensión.
• El ministro planteó que los arrendadores también tendrán un beneficio, que consiste en que sus arrendatarios tendrán más incentivos para estar al día con su pago. “Es un beneficio para el arrendador, porque así tiene más seguridad de que le paguen”, dijo la autoridad.
• En todo caso, obtener ingresos por arriendo debería ser declarado cada año por los dueños de inmuebles. “Los arriendos en general son renta y están sujetos a Impuesto a la Renta, pero mucha gente o no lo sabe o lo ignora, y no lo declara”, planteó Marcel. De hecho, entre los objetivos que se buscan con el beneficio a los arrendatarios está que el SII pueda conocer, por esa vía, lo que sucede en ese mercado y que hasta ahora queda fuera de su perímetro informativo. El diputado PS Jaime Naranjo lo dijo de otra forma: “Esto es un incentivo para delatar”.
• Marcel señaló que si un dueño de un inmueble DFL2 lo arrienda por $700 mil, y su pensión llega a $300 mil, su total de ingresos serían por $1 millón. Dado que por sus primeros $786 mil está exento del pago de impuesto a la renta, “le correspondería tributar 4% sobre [casi] $200 mil; eso es 8 mil pesos mensuales. Es todo lo que tendría que pagar de impuestos en un caso como ese”, ejemplificó.

La mirada tributarista. Ex-Ante consultó a Paula Osorio, socia de Tax & Legal en Deloitte, sobre varios de los efectos de los anuncios tributarios en materia de DFL2, cómo debería implementarse y qué impacto podría generarse a nivel de precios.

-Según lo conocido hasta ahora, ¿cuán complejo es fiscalizar el gasto de hasta $450 mil rebajable como parte de la base del Impuesto Global Complementario?

-Es un tema complejo, pero no imposible. A nuestro entender, la posibilidad de rebajar el gasto se estableció para fiscalizar el pago de los impuestos por la obtención de renta de arrendamiento por parte del arrendador. En efecto, dado este beneficio, el arrendatario estará dispuesto a presentar información respecto del arrendamiento, lo que le permitirá requerir el pago del impuesto al arrendador, que es por así decir la otra cara de la moneda.

Lo más probable es que la autoridad fiscal exija informar tanto al arrendador como al arrendatario mediante declaraciones juradas que se soliciten a ambas partes, y cruzar esa información computacionalmente para efectos de consistencia.

El problema es que, dado que el arrendatario no va a poder rebajar más de 450 mil pesos, se llegue a algún tipo de acuerdo con el arrendatario para informar hasta esa suma como arriendo. Por otra parte, también es posible que el arrendador busque traspasar a precio el impuesto, especialmente dado que el arrendador pudiera tener una ventaja al rebajar dichos gastos.

Otra alternativa que existe es que la autoridad exija información a todos los dueños de DFL2 respecto de si se encuentran en arrendamiento o no.

-¿Cómo debería demostrarse el monto de un arriendo? ¿Debe declararlo el arrendatario o el arrendador?

-El contrato de arrendamiento generalmente solo consta por instrumento privado. Lo más probable es que se fiscalice vía declaraciones juradas tanto de arrendador y arrendatario, pero también se podría exigir la entrega de copia del arrendamiento.

-¿Es posible que las personas que tributan en el primer segmento del IGC puedan quedar exentos de pago debido a que, por rebajar el tope de $450 mil, reducen su base?

-Efectivamente, la rebaja de $450 mil podría dejarlos en el tramo exento, pero la rebaja de los gastos se buscó precisamente como un mecanismo para poder obtener información de los arriendos, que de otra forma sería muy difícil de fiscalizar.

-¿Cuánto puede afectar esta norma -desde el punto de vista de aumento de carga tributaria- a los dueños de inmuebles DFL2?

-Es importante aclarar que recientemente se había limitado el uso de los beneficios tributarios hasta 2 inmuebles. Ahora, con la norma se está dando un incentivo a los arrendatarios para que informen de los arriendos, y así controlar a los dueños de DFL 2 para efectivamente informar de los ingresos por arriendo. Sin embargo, lo que debiera preocuparnos es que hay muchas personas de clase media que como una forma de mejorar su pensión recurrieron a la inversión en DFL2 (uno o dos); a ellos podría afectar, dado ahora deberán considerar el pago de un impuesto por estos ingresos, que antes no pagaban impuestos, a menos que puedan, dependiendo de las condiciones de mercado, traspasar el impuesto al precio del arriendo, especialmente considerando que el arrendatario puede tener un beneficio tributario.

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