Para aquellas empresas que no son inmobiliarias o constructoras una de las interrogantes más comunes a la hora de enajenar un bien raíz –ya sea que se trate de una planta industrial, bodega u otro tipo de inmueble- se refiere a si la operación se encuentra gravada o no con el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Y esto por cuanto no siempre existe claridad sobre los requisitos para que la venta se encuentre gravada como la forma de determinar la base imponible.
Imaginemos el siguiente ejemplo: Hace 16 años la empresa ABC Ltda. compró un terreno por $100.000.000 (sin ninguna construcción) y edificó una casa para instalar una sucursal del negocio. El costo de construcción fue $30.000.000 más IVA de $5.700.000.
Hoy alguien está interesado en comprar ese paño de terreno por $2.000.000.000 (valor comercial). La casa ya se encuentra totalmente depreciada y no es atractiva para el comprador. Solo está interesado en adquirir el terreno.
El dueño de la empresa le pregunta al contador si hay algún problema y éste responde: “Debe aplicar IVA a la venta”. El dueño, confundido, le responde que solo está vendiendo el terreno porque la casa no tiene valor alguno. De hecho, la tasación del perito dice: “Construcción $50.000.000 / Terreno $1.950.000.000”. El contador le vuelve a repetir: “Debe aplicar IVA a la venta”.
¿Es correcto lo que señala el contador? Veamos. El artículo 2 N° 1 de la Ley del IVA, cuando define el concepto de “venta”, señala – en la parte relevante – que se debe tratar de “bienes corporales inmuebles construidos”. En el párrafo final, además, clarifica: “Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley”.
Por otra parte, sabemos que el artículo 8° letra M de la misma Ley dispone que la venta de activo fijo estará afecta a IVA solo si en su adquisición tuvo derecho al IVA crédito fiscal, y en este caso sí tuvo. Check, pero también sabemos que el terreno no se encuentra afecto a IVA y lo que se está vendiendo es prácticamente el terreno (que tiene también la mayor tasación).
El contador le explica entonces que, para el caso de inmuebles gravados con IVA, el artículo 17° de la Ley del IVA dispone que la base imponible se determina deduciendo del precio de venta el valor de adquisición del terreno, debidamente actualizado. Suponiendo que este valor sea $150.000.000, entonces la operación sería afecta: $2.000.000.000 – $150.000.000 = $1.850.000.000 x 19% = IVA débito por $351.500.000. Doble check.
El dueño, estupefacto, pensaba que solo debía aplicar IVA a la construcción, y como este tiene un valor comercial de $50.000.000, entonces el IVA sería de $9.500.000.
“¿Y hay alguna forma de disminuirlo?”, pregunta el dueño. “También puede rebajar el valor del avalúo fiscal del terreno, y como este asciende a $1.500.000.000, disminuye el IVA a pagar”, le responde el contador de la empresa.
La venta de un terreno con una construcción puede estar sujeta a IVA dependiendo de varios factores. Por eso es fundamental que las empresas consulten las implicancias tributarias antes de la operación y así evitar sorpresas desagradables.
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