El fenómeno multifamily: supera los 50 mil departamentos en arriendo en Santiago

El negocio de edificios destinados íntegramente al arriendo alcanzó las 50.933 unidades y una ocupación de 94,6%. El mercado tiene otros 7.429 departamentos en construcción y comienza a sumar desarrolladores provenientes de otras áreas del sector inmobiliario.

Récord en arriendo. El mercado multifamily superó durante el primer semestre de 2026 los 50 mil departamentos en operación en la Región Metropolitana, 17 años después de que se inaugurara el primer edificio de este tipo en Santiago.

• El sector cerró junio con 216 proyectos y 50.933 unidades, según un informe de CBRE, la mayor empresa de servicios e inversiones inmobiliarias comerciales del mundo.
• El hito se alcanzó tras la incorporación de ocho edificios, que agregaron 2.022 departamentos al inventario. Se trata, sin embargo, de la menor oferta semestral ingresada desde 2022 y de una caída de 27% frente al segundo semestre de 2025.

Qué es el multifamily. A diferencia de un edificio residencial tradicional, cuyos departamentos se venden individualmente, un proyecto multifamily permanece en manos de un único propietario, habitualmente un fondo de inversión, una inmobiliaria o un inversionista institucional y todas sus unidades se destinan al arriendo.

• Los edificios son administrados de manera centralizada y suelen incorporar espacios comunes, servicios y equipamiento diseñados para sus residentes. Su negocio no es vender  viviendas, sino obtener ingresos periódicos por los arriendos.
• Su desempeño depende de mantener una ocupación elevada, controlar los costos de operación y asegurar la permanencia de los arrendatarios.

Cómo se produjo la expansión. El primer multifamily comenzó a operar en Santiago en 2009. “El boom de crecimiento se dio recién hace 8 años”, explica Natalia Barra, analista de Research de CBRE Chile. Fue entonces cuando los fondos de inversión entraron como actores relevantes y aceleraron el desarrollo.

• El mercado terminó 2025 con cerca de 49 mil unidades y superó la barrera de las 50 mil durante este semestre.
• Santiago Centro continúa liderando, con 61 edificios y 15.204 departamentos, equivalentes a casi 30% del inventario. Le siguen Centro Poniente, con 7.859 unidades, y Centro Sur, con 7.428.
• El sector Oriente de Santiago es el más dinámico. Durante el semestre concentró 52% de los nuevos departamentos y 37% de la absorción neta. Actualmente, suma 50 proyectos y 8.720 unidades.

Por qué crece la demanda. “La demanda por arriendo responde a una necesidad habitacional estructural más que a un ciclo económico”, señala Barra. Las mayores restricciones para obtener financiamiento hipotecario y el aumento del precio de las viviendas han llevado a más personas y familias a considerar el arriendo como una solución de largo plazo.

• La absorción neta llegó a 3.164 departamentos durante el semestre, 7,5% más que en el período anterior. La demanda superó por segunda vez consecutiva la cantidad de unidades incorporadas y ayudó a reducir la vacancia.
• La ocupación de los edificios alcanzó 94,6%, su cuarto semestre consecutivo al alza. El indicador aumentó 1,66 puntos porcentuales en un año. Si se incluyen los proyectos nuevos que todavía se encuentran llenando sus unidades, la ocupación total llegó a 91,3%.

Nuevos actores. La expansión está atrayendo a desarrolladores provenientes de otras áreas del negocio inmobiliario. CBRE menciona la participación de actores del retail, entre ellos Parque Arauco, que ya cuenta con dos proyectos en operación y otro en desarrollo, además de inmobiliarias que hasta ahora estaban enfocadas en construir viviendas para la venta.

• Un 18% de las 7.429 unidades actualmente en construcción corresponde a desarrolladores que debutarán en el multifamily. Esto equivale a cerca de 1.337 departamentos. En total, existen 25 edificios en obras, cuyas aperturas están previstas entre 2026 y 2028.
• Los nuevos edificios están incorporando mayores áreas comunes y servicios adicionales. Sus arriendos, en promedio, están 12% por encima de los proyectos existentes, aunque los valores tienden a ajustarse al mercado durante los primeros seis a doce meses. En Santiago Centro, esa diferencia inicial alcanza 27%.

Rentabilidad y riesgos. “El mercado de renta habitacional ofrece rentabilidades menores a segmentos como oficinas o bodegas”, afirma Barra. Agrega que también existe “un menor riesgo asociado”, debido a que el flujo de demanda es constante. El atractivo para los inversionistas está, por lo tanto, en contar con ingresos más previsibles y de largo plazo.

• El aumento de la ocupación también ha requerido ajustes de precios. El arriendo promedio ponderado llegó a 0,271 UF por metro cuadrado mensual, una disminución de 3,2% en doce meses. En Centro Norte, por ejemplo, los precios bajaron 11% anual y la ocupación aumentó 11 puntos porcentuales.
• Además de los proyectos en construcción, CBRE sigue otros 33 edificios que podrían aportar 10.580 unidades. “Es difícil estimarlo”, advierte Barra, porque aún no han iniciado obras. Algunas inmobiliarias podrían volver a destinarlos a la venta si continúa recuperándose el mercado habitacional tradicional.

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