En Chile no solo pagamos impuestos visibles. Pagamos uno que no se debate en el Congreso, no aparece en la Ley de Presupuestos y no tiene tasa explícita: la escasez regulada.
Entre 2003 y 2023, el precio de la vivienda en el Gran Santiago subió más de 140% real. En varios sectores consolidados el suelo pasó de representar cerca del 20% del valor final a más del 40%. No fue innovación. No fue mayor calidad constructiva. Fue oferta restringida.
Cuando la oferta no puede ajustarse, el ajuste ocurre por precio. Es economía básica.
El suelo urbano ya paga contribuciones, impuesto a la renta, IVA y cargas municipales. Sin embargo, sobre esa base hemos agregado límites de densidad restrictivos, superficies mínimas obligatorias, exigencias de estacionamientos sobredimensionadas y procesos de aprobación que pueden tardar cinco o más años. Cada capa adicional encarece el acceso. Cada restricción es un impuesto implícito.
No es el mercado el que encarece la vivienda. Es la escasez administrada.
El argumento contrario sostiene que flexibilizar puede generar expansión desordenada, congestión y presión ambiental. Es un argumento serio. Las ciudades necesitan reglas. Pero ningún país desarrollado resuelve ese problema bloqueando oferta.
En Japón, la zonificación es nacional y predecible. Tokio ha incorporado vivienda por décadas sin explosiones de precios como las que viven ciudades con regulación rígida. En Nueva Zelanda, tras una crisis severa, se obligó a permitir mayor densidad en zonas residenciales consolidadas y la producción aumentó. En varios estados de EE.UU., la oferta responde más rápido porque la discrecionalidad es menor.
Exigencia ambiental sí. Proporcionalidad y plazos definidos también.
El problema no se limita a la vivienda. En Chile, una expansión minera dentro de una faena existente puede tardar cuatro o cinco años en aprobarse. En Australia o Canadá, procedimientos equivalentes pueden resolverse en menos de la mitad del tiempo cuando los impactos son acotados. La diferencia no está en la protección ambiental; está en la certeza institucional.
El sistema chileno no es un accidente. Es funcional a quienes capturan la renta de la escasez: propietarios consolidados, municipios que negocian proyecto a proyecto y actores políticos que prefieren permisos discrecionales a reglas generales.
Hemos normalizado que vivir cerca del empleo y del transporte sea un privilegio regulado. Esa es la frase incómoda.
Mientras tanto, el Estado restringe oferta y luego aumenta subsidios para compensar el encarecimiento que él mismo generó. Parte del subsidio termina capitalizado en el valor del suelo escaso.
Una economía que convierte la escasez en política pública no es más sofisticada: es menos competitiva. Y una ciudad que encarece deliberadamente su acceso no es más ordenada: es más excluyente.
El impuesto encubierto no aparece en la boleta. Pero decide quién accede a oportunidades y quién debe financiar esa decisión desde la distancia.
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